●珍珠龙宇● 万达广场是城市中心，万达的商业模式还能坚持多久？万达广场江汉路

●珍珠龙玉●系列

本系列文章对土地拍卖、城市规划、监管规则等进行解读，让购房者对当下楼市有更全面的认识，有一定的阅读门槛。

万达广场是由全球商业地产领军企业万达集团投资兴建的巨型城市综合体。

万达广场是全球领先的商业品牌，集社交、娱乐、美食、零售等功能于一体，形成独立的大型商业区，万达广场是城市中心。

据悉，万达集团自2000年起转型商业中心建设运营，从第一家万达广场到第100家万达广场用了15年时间，而从第100家万达广场到第300家万达广场仅用了5年时间，预计截至2019年底，共计将开业323家万达广场。

值得一提的是，万达广场不仅促进了城市地区的繁荣，还为社会创造了大量就业岗位。数据显示，20年来，万达广场累计创造就业岗位130万个，平均每个万达广场创造就业岗位4000多个。

2019年11月29日，第300家万达广场在湖北咸宁开业。

2019年12月3日，万达集团宣布，本月计划有17个新万达广场项目开业。这17个新万达广场分布在山东、湖南、河北、湖北、吉林、辽宁、河南、安徽、江苏、广东、贵州等11个省和上海、重庆两个直辖市，北连吉林通化，南连广东茂名，东连上海浦江，西连贵阳云岩。

截至2019年11月29日，万达集团已在全国30个省、直辖市、地区的188个城市开业300座万达广场，是全球持有地产面积最大的集团，旗下建筑屡屡成为当地的地标建筑。

万达广场包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等功能于一体，形成独立的大型商业区。

万达广场是企业效益与社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：1、提升城市商业水平；2、创造大量新的就业岗位；3、创造持续巨额的税收；4、丰富人民群众的消费需求。

万达三代商业地产产品可以分为三代：2001年至2004年为第一代，2004年至2005年为第二代，2005年以后为第三代。第一、二代万达广场依然依托城市中心和商圈力量发展，而第三代万达广场已经能够凭借自身商业模式独立打造新城市中心和新商圈。

2001年，第一代万达广场诞生：单店模式，每层设立一种业态。但每种业态在建成前，都会引入沃尔玛等知名品牌带动其他店铺的销售。业态和盈利模式比较单一。代表：江汉路万达广场

说到万达初代，有一段绕不开的往事。2005年前后，万达正在大力扩张，万达计划去香港发行Reits上市但失败了，当时澳大利亚最大的投资集团麦格理也在寻找进入内地市场的机会，也是机缘巧合，双方一拍即合，麦格理通过贷款的方式从万达手中购买了9座万达广场（分别位于南宁、南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、大连）。2005年，万达急需血液来大力发展，资本市场募资失败，加上当时已经拥有21座已开业或在建的商业广场，资金压力巨大，与麦格理达成协议，套现31亿。

麦格理与万达集团的委托管理合同到期后，双方同意分道扬镳，上述9个城市万达广场全部更名为“粤汇广场”。这9个万达广场均位于各城市核心商圈，估值应远高于当年的31亿元。但正是凭借当年的31亿元现金，万达抓住机遇扩张，才有了如今的庞大规模，这对双方而言都是双赢。

万达第一代的商业计划简单，容易复制，但弊端是仅靠卖掉底层商铺难以支撑万达的现金流，这也是万达第一代无法继续下去，最终不得不进行大刀阔斧变革的原因。

2004年，万达第二代产品崛起：商业组合店产品，规模比第一代扩大两到三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等业态和品牌店。

二代产品规模更大，销售面积更大，但只是对一代卖两个首层楼的简单加法，本质上一代与二代并无本质区别，万达二代依然无法解决万达快速发展的现金流问题。

第二代万达的规划缺陷和发展模式直接导致了9座万达的转让（麦格理通过贷款从万达手中购买了9座万达广场（分别位于南宁、南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、大连））。这一英雄决策促使万达转变思路，思考更能平衡现金流、支持快速复制的产品，第三代万达由此诞生。

第三代万达广场：是万达独创的商业地产模式，将室外、室内步行街与中国商业建筑相结合，打造巨型城市综合体，包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高端公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等功能于一体，形成独立的大型商业区。代表：菱角湖万达广场、武汉经开区万达广场、武汉万达中心、武汉中央文化区

万达集团汲取前两代万达广场开发经验教训，借鉴国外城市综合体开发经验，推出万达第三代——万达城市综合体产品。通过住宅、公寓、写字楼、商业街等可售物业的资金回笼，支持购物中心的开发运营，有效解决了现金流问题。这一模式加上万达强大的执行力，在中国迅速复制，并取得阶段性成功。

关于第四代万达广场，目前有两种观点。一种观点认为，第四代万达广场叫“万达城”，规模和投入比第三代更大，并增加了旅游、文化等主题，目前还在规划中。第二种观点认为，武汉中央文化区是第四代万达广场的前身，其各项指标和规划都符合“万达城”的概念。万达在全国的项目分为A+、A、A-、B+、B等几个级别，中央文化区在全国范围内是A+级。

回顾万达广场的发展轨迹，我们可以总结出以下几点：

万达广场已经度过了发展的黄金期，而近年来其他商业综合体以及新零售的出现也对万达广场造成了一定的冲击。此外，从全国一线城市到省会城市，商业的过度发展、业态的过度重复，对近年来大部分商业综合体的发展造成了不小的冲击。

对于万达集团来说，已经发展到一定规模，但天花板也很明显。对于万达集团来说，一些小的城市投资测算，可以非常直观的判断未来的投资收益和风险，但对于万达集团来说，需要考虑宏观全局。那么在这种情况下，如何投入更少的钱，尽可能的降低投资风险呢？

从2015年开始，“轻资产”一词就被万达和王健林本人频繁提及。2015年1月14日，在万达集团年会上，王健林宣布，2020年以后万达商业原则上不再搞重资产，全部是轻资产。

万达商管集团2017年初宣布全面实施“轻资产”战略。所谓“轻资产”，就是万达不投资项目，只输出品牌，负责设计、建设和运营，利润分成。三年来，万达“轻资产”战略取得了显著成效。截至2018年底，已有23座“轻资产”万达广场开业。2019年开业的43座万达广场中，有29座是“轻资产”项目。2020年计划开业的50座万达广场中，有37座是“轻资产”项目。在建的133座万达广场中，有107座是“轻资产”项目。

万达商业模式一般指“订单模式”，即先谈好招商，再开始商业物业建设，确保后期开发后能快速投入使用，这样降低了招商风险，也有利于资金的回收。

万达目前的第三代发展战略是发展城市综合体，以“一个万达广场，一个城市中心”作为品牌价值定位，选址于城市副中心或未来发展中心，通过大型商业、办公、住宅等组合开发，提升区域价值。

首期开发多为住宅，通过住宅销售回收资金，开发商业、写字楼，同时住宅也为后期的商业运营提供消费群体。

普通购房者看似无法理解万达商管集团的“轻资产”战略，但其实普通购房者真正能感受到的，就是支撑万达广场的住宅产品。住宅产品的可售体量远大于商业产品，住宅产品的受众和潜在购房者更广泛！

万达集团通过全国性的布局和多年万达广场的积累，尤其是在三四线城市乃至小县城，拥有一定的品牌溢价。对于大多数普通购房者来说，万达是一个品牌，是一个大开发商。有了品牌溢价和信任背书，万达广场配套的住宅产品会比同区域其他项目更贵。而在大多数购房者眼中，这是合理的，因为是万达，所以贵。

万达如今的商业模式还能维持多久？

自贡，正如我们最初的理想。

时间慢慢流逝，万物生长

千年盐都，于建完美，带来美的喜悦，与自贡共享美